[제22대 국회 | 법안 인사이드] 전세사기 피해 지원의 사각지대, '신속 매입'과 '사전 예방'으로 메운다 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안

2218526_법안_팟캐스트.mp3

4.78MB

들어가며

전세사기 피해는 단순한 보증금 분쟁을 넘어 주거 안정 자체를 위협하는 사회적 문제로 자리 잡았다. 현행 특별법이 기본적인 지원체계를 갖추고 있음에도, 경매·공매 절차상의 우선매수권 행사와 피해주택 매입 과정의 제도적 미비로 신속한 매입이 어렵다는 한계가 지적되어 왔다.

이번 개정안은 매입 절차의 사각지대를 메우고, 피해회복의 형평성을 끌어올리며, 임대차계약 체결 전 단계에서의 사전 예방까지 포괄하는 방향으로 설계되었다. 피해자 간 회복률 편차를 줄이고 임차보증금 보호를 강화한다는 입법 취지가 핵심이다.

법안 개요

이 법안은 의안번호 2218526호로 2026년 4월 22일 국토교통위원장이 위원회 대안 형태로 제안하였다. 소관위원회인 국토교통위원회는 같은 달 16일 법안을 상정하여 당일 대안가결로 처리하였고, 위원회 심사 단계에서 다수의 의원안이 통합되어 단일 대안으로 정리되었다.

이후 법제사법위원회는 4월 16일 회부된 안건을 4월 22일 상정·처리하며 수정가결로 체계자구 심사를 마쳤다. 본회의는 다음 날인 4월 23일 안건을 상정하여 원안가결로 의결하였다. 위원회 심사부터 본회의 통과까지 일주일여 만에 마무리된 신속한 입법 처리 과정이다.

제안이유 및 주요내용

개정의 출발점은 피해주택 매입 절차의 구조적 공백이다. 우선매수권 행사와 매입 과정의 제도적 미비로 신속한 매입이 어렵고, 매입 요청이 이루어지지 못한 피해자에게는 공공임대주택 지원이 제한되는 사각지대가 존재한다. 위반건축물 피해주택은 지방자치단체의 사전심의 절차로 매입이 지연되고, 신탁사기 피해주택은 매입 절차와 방식이 명확하지 않아 실질적인 공공매입으로 이어지지 못해 왔다.

피해회복 수준이 경매 여건에 따라 달라지면서 피해자 간 보증금 회복률 편차가 커지는 점도 핵심 문제다. 임대인 소재 불명 시 소방시설 안전관리 공백이나 단전·단수 같은 생활 안전 문제에 지방자치단체가 개입할 법적 근거가 부족하고, 임대차계약 체결 전 단계의 예비 임차인 사전 예방 지원도 미흡하다는 지적이 있었다.

이에 개정안은 공공임대주택 지원 사각지대를 해소하고 매입 절차를 개선해 신속한 주거 안정을 도모한다. 최소지원금 제도 도입과 일부 피해자에 대한 최소보장금 선지급 근거를 마련해 형평성을 확보하고, 지방자치단체의 안전관리 권한을 보완하며, 예비 임차인 상담을 확대해 사전 예방까지 포괄한다는 점이 특징이다. (출처: 의안원문)

신·구조문대비표

가장 눈에 띄는 변화는 전세피해지원센터의 명칭이 '전세피해 및 예방지원센터'로 바뀌고, 등기사항증명서 권리관계 분석과 임대차계약서 문구 검토 같은 예비 임차인 상담 업무 근거가 신설된다는 점이다. 사후 구제에 머물던 지원 기능을 사전 예방까지 끌어올린 셈이다. 조세 안분 징수 특례도 기존 강제징수·경매 절차에 더해 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 환가 또는 임의매각 절차까지 적용 범위가 넓어진다.

경매 우선매수권은 실효성을 끌어올리는 방향으로 정비된다. 최고매수신고가격이 없는 경우 피해자가 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하면 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 간주해 우선매수 신고를 할 수 있고, 피해자와 공공주택사업자가 모두 신고한 경우 피해자가 매각기일까지 매각 허가를 신청하면 법원이 피해자에게 매각을 허가한다. 매입 방식 자체도 경매·공매에 한정되지 않고 협의매입 등 다른 방법까지 허용되며, 이러한 매입에도 취득세 감면이 적용된다.

신탁사기와 위반건축물 매입 절차도 명확해진다. 신탁사기피해주택은 공공주택사업자가 수탁자 및 선순위 수익자와 협의해 매입할 수 있고, 위반건축물은 우선 매입한 뒤 사후적으로 사용승인 또는 용도변경 심의를 신청하는 구조다. 핵심 변화는 제25조의8부터 제25조의12까지 신설된 임차보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 두고 부족분을 메우는 '최소지원금' 제도로, 신탁사기피해자 등 특정 요건을 갖춘 자에게는 선지급도 가능하다. 다만 대한민국 국적을 보유하지 아니한 외국인은 지급 대상에서 제외된다. 제25조의13은 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제566조에도 불구하고 우선변제권이 인정되는 범위 내의 임차보증금을 면책되지 않는 청구권으로 설정해 임대인 파산 시 피해자의 권리를 보호한다.

지방자치단체의 권한도 한층 강화된다. 공공요금 체납 조사·조치, 소방 및 승강기 시설의 직접 안전관리 권한이 부여되고, 임차물 보존을 위해 지출한 필요비는 「민법」 제626조제1항에도 불구하고 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 피해자들이 설립한 협동조합이 매입·임차 사업을 할 경우의 지원 근거가 제28조의4에 신설되고, 제29조의2를 통해 국토교통부장관이 금융기관에 담보권 설정 자료, 신용정보집중기관에 임대인 신용정보 제공을 요청할 수 있는 근거가 강화된다. (출처: 의안원문)

부칙

이 법은 공포한 날부터 시행함을 원칙으로 하되, 제도 정비에 시간이 필요한 핵심 신설 조항은 시기를 달리해 단계적으로 발효된다. 최소보장 및 선지급 관련 조항인 제25조의8부터 제25조의12까지, 협동조합 지원 근거인 제28조의4, 신용정보 요청과 관련된 제29조의2 제4항부터 제6항, 제31조와 제34조 등은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

소급 적용 범위도 비교적 넓게 설정된다. 제25조의2 제1항 제3호의 개정규정에 따라 경·공매가 완료되었으나 주택을 매수하지 못한 피해자에 대한 공공임대주택 지원은 법 시행 전 발생한 사건에도 적용되며, 매입 요청과 관련한 제25조 제2항·제14항·제15항의 개정사항도 시행 전 매입을 요청한 경우에 그대로 적용된다. 최소지원금 및 선지급에 관한 제25조의9와 제25조의10은 시행 전 피해자로 결정된 자에게도 적용하되 지원 신청 기간은 시행일부터 기산하며, 채무자회생법 특례인 제25조의13은 시행 전 파산선고를 받았더라도 면책결정이 확정되지 않았다면 적용된다. (출처: 의안원문)

 

체계자구검토보고서 검토의견

체계자구 심사 단계에서는 위원회 대안의 조문 체계와 다른 법률과의 정합성이 함께 검토되었다. 「민사집행법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「민법」 등 인접 법률에 대한 특례 조항이 다수 포함된 만큼, 본법에서 설정한 우선변제권의 범위와 면책 예외 청구권 설정이 기존 법률 체계와 충돌 없이 작동하도록 표현을 정비하는 데 초점이 맞춰졌다.

또한 최소지원금 산정 기준인 임차보증금의 3분의 1, 외국인 지급 대상 제외, 거짓 신청 시 반납 절차와 정보 수집 근거 같은 권리·의무 관련 조항은 명확성과 비례성 측면에서 자구를 다듬을 필요가 있다는 의견이 제시되었다. 지방자치단체의 안전관리 권한과 필요비 상환 청구권 등 새로 도입된 공권력 행사 근거에 대해서도 적용 범위와 절차 규정의 일관성 확보가 검토 대상에 포함되었다.

체계자구검토보고서 수정의견

법제사법위원회는 4월 22일 안건을 상정·처리하면서 수정가결 형식으로 체계자구 심사를 마무리하였다. 검토 과정에서 제기된 자구·체계상의 보완 사항을 반영하여 일부 표현이 정비되었으며, 본회의에는 이러한 수정 내용을 포함한 안이 상정되어 다음 날 원안가결로 통과되었다.

수정 작업의 주된 방향은 신설 조항이 기존 「민사집행법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」, 「민법」과 정합성 있게 작동하도록 조문 표현과 인용 방식을 정돈하는 데 있다. 최소지원금 제도, 선지급 절차, 지방자치단체 권한, 신용정보 요청 근거 등 새롭게 도입되는 제도 조항의 자구를 명확히 하여 시행 단계의 해석상 혼선을 줄이는 것이 수정의견의 골자다.

대안정보

이번 위원회 대안은 단일 의원안이 아닌 9건의 의원 발의안을 통합·조정한 결과물이다. 가장 이른 시점인 2025년 3월 17일 이소영 의원이 대표발의한 의안번호 2208942호를 시작으로, 같은 해 6월 17일 김동아 의원안(2210853), 7월 11일 정준호 의원안(2211419), 7월 28일 이연희 의원안(2211734)이 이어졌다.

9월 1일에는 염태영 의원안(2212512), 10월 13일 한창민 의원안(2213499), 11월 12일 윤종오 의원안(2214122), 11월 24일 염태영 의원의 추가 발의안(2214484)이 접수되었고, 2026년 3월 17일에는 복기왕·엄태영 의원안(2217510)이 합류하였다. 위원회는 이들 발의안을 함께 심사하여 본 대안으로 통합하였으며, 다양한 피해 유형과 지원 수단에 대한 입법 수요가 단일 법률안에 결집된 점이 특징이다. (출처: 의안원문)

마치며

이번 개정안은 전세사기 피해 대응의 무게중심을 사후 구제에서 사전 예방과 형평성 있는 회복으로 옮기는 입법 시도다. 최소지원금 제도와 선지급 근거, 협의매입 허용, 지방자치단체 안전관리 권한 강화, 임대인 파산 시 면책 예외 설정까지 묶어낸 점에서 제도적 공백이 상당 부분 메워질 것으로 보인다. 다만 시행 후 6개월의 준비 기간 동안 외국인 지급 제외 기준의 운용, 신용정보 요청 절차의 실효성 확보가 안착의 관건이 될 전망이다.